Xây nhà ở xã hội và những đề xuất hỗ trợ những đối tượng khó khăn
Xây nhà ở xã hội nhìn ở góc độ tài chính
Việc xây nhà ở xã hội nên để cho các tổ chức công của Nhà nước làm và tập trung vào hỗ trợ những đối tượng khó khăn thực sự, thay vì đổ dồn lợi ích cho chủ đầu tư
Tách rời vai trò của ngân hàng thương mại
Vấn đề phát triển nhà ở là một trong những chính sách quan trọng của nhiều quốc gia. Tại Việt Nam, “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” đã thể hiện rõ, phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Vì vậy, Chính phủ chủ trương phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (NOXH) để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng. Trong đó, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở.
Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến cho Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo hướng loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Theo NHNN, Luật Nhà ở quy định, các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại được chỉ định chỉ hỗ trợ khách vay để xây mới, cải tạo, sửa nhà để ở mà không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trên thực tế, hiện nay, cùng với Ngân hàng CSXH, một số ngân hàng thương mại khác cũng được NHNN chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội gồm: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV),… Mỗi năm, Nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng CSXH và huy động thêm 50% từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở. Còn các ngân hàng thương mại tự huy động 100% vốn để cho vay và được cấp bù một phần lãi suất.
Nếu theo dự thảo mới của NHNN, từ nay sẽ chỉ có những người vay vốn để đầu tư, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở xã hội mới nhận được hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại. Điều này khiến nhiều người lo lắng về cơ hội vay vốn ưu đãi để mua nhà của người thu nhập thấp ngày càng khó và sẽ dần bị thu hẹp.
Về vấn đề này, ông Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, các chính sách về NOXH thay đổi theo từng mục tiêu, chương trình an sinh mà không theo luật tài chính. Nên đã đến lúc tách riêng hệ thống ngân hàng thương mại ra khỏi chính sách hỗ trợ NOXH. Cụ thể, Chính phủ vẫn tiếp tục duy trì gói cho vay ưu đãi đối với chương trình NOXH, nhưng nên rút ngân hàng thương mại ra khỏi chương trình cho vay mua, thuê mua NOXH. Nếu cho vay mua, thuê mua NOXH thì tập trung vào ngân hàng CSXH hoặc quỹ phát triển nhà.
“Ngân hàng thương mại cổ phần kinh doanh vốn theo cơ chế thị trường, nên khi cho vay lãi suất ưu đãi, sau đó nhà nước cũng phải bù lãi suất lại. Việc này nên để cho các ngân hàng nhà nước lo”, ông Hiển nói.
Theo thống kê, gói vay mua nhà gói 30.000 tỷ đồng được bắt đầu triển khai từ ngày 1/6/2013 và kết thúc vào cuối năm 2016. Tính đến hết tháng 11/2016, chương trình đã giải ngân được 29.239 tỷ đồng, với tổng dư nợ là 24.166 tỷ đồng. Các ngân hàng đã giải ngân lũy kế đối với nhóm khách hàng cá nhân (khách hàng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mua và thuê nhà ở thương mại chuyển đổi công năng, đầu tư cải tạo, xây dựng nhà ở của mình) là 23.845 tỷ đồng, đạt 92,5% cam kết cho vay (25.789 tỷ đồng), tổng dư nợ đạt 20.650 tỷ đồng.
Sau khi gói vay xây nhà gói 30 nghìn tỷ kết thúc từ năm 2016, Chính phủ đã triển khai một số gói vay mua nhà ở xã hội khác dành cho người thu nhập thấp với tổng vốn thấp hơn nhiều.
Điển hình như gói vay mua nhà 1000 tỷ năm 2018 của Ngân hàng CSXH và gói vay 1326 tỷ năm 2019 hiện đang triển khai.
Tính đến 31/12/2018, gói vay mua nhà 1000 tỷ đồng của Ngân hàng CSXH đã thực hiện cho vay, với dư nợ đạt 905 tỷ đồng. Năm nay chương trình cho vay nhà ở xã hội được ngân sách nhà nước bố trí cho Ngân hàng CSXH số vốn 663 tỷ đồng, 50% còn lại do Ngân hàng CSXH tự huy động được, do đó tổng nguồn vốn cho vay của chương trình là 1.326 tỷ đồng.
Giải quyết bài toán quỹ đất
Theo các chuyên gia trong ngành đánh giá, bên cạnh những ưu điểm trong việc phát triển nhà ở xã hội thì vẫn còn một số hạn chế. Nếu trong thời gian tới, Nhà nước không khắc phục giải quyết những vấn đề tồn tại này, thì sẽ khó đạt được mục tiêu như chiến lược nhà ở đề ra đến năm 2030. Thực tế quá trình phát triển nhà ở xã hội ở đô thị, đặc biệt là một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, cho thấy còn tồn tại một số vấn đề như:
Thứ nhất, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở còn tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, điều đó khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này.
Hiện nay, sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng NOXH (ảnh: Internet)
Thứ hai, nguồn vốn đầu tư dành cho NOXH còn thiếu hụt. Đây là một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án NOXH được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách Trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.
Thứ ba, còn thiếu quỹ đất dành cho nhà xã hội. Sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng NOXH.
Thứ tư, chưa có sự nhất quán trong triển khai các gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi với các bên liên quan. Trên thực tế đã phát sinh hai vấn đề: Một là các chủ đầu tư dự án NOXH đang xây dựng dở dang đã không còn được tiếp tục vay vốn ưu đãi, điều đó dẫn đến dự án thiếu vốn; Hai là chủ đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại, điều đó làm cho công trình bị kéo dài, thậm chí bị dở dang.
Ví dụ, theo Quyết định 370/QĐ-TTg và Quyết định số 117/QĐ-TTg của Chính phủ, vay tiền mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng CSXH trong năm 2018 thì lãi suất vay chỉ 4,8%/năm, lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất vay; còn vay tiền mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank, thì người mua nhà ở xã hội phải trả lãi suất 5%/năm. Trong khi đó, theo Quyết định 2735/QĐ của Ngân hàng Nhà nước thì những trường hợp đã mua nhà ở xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng phải chịu lãi suất 5%/năm trong năm 2018; còn vay của Ngân hàng CSXH thì chỉ 4,8%/năm.
Thứ năm, chưa có chính sách nhằm thúc đẩy chủ đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư đa dạng về diện tích và chất lượng nhà ở, cho phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau.
Với tình hình khó khăn kéo dài trong bối cảnh dịch COVID-19 như hiện nay, việc mua NOXH cũng là vấn đề khó khăn và dù có triển khai chính sách, thì làm sao để người có thu nhập thấp có thể tiếp cận tối đa các ưu đãi thay vì đổ dồn lợi ích cho chủ đầu tư? Do đó, NOXH nên để cho các tổ chức công của Nhà nước làm và tập trung vào hỗ trợ những đối tượng khó khăn thực sự, có nhiều công nhân thu nhập rất thấp, dù cho vay ưu đãi thì cũng khó mua được NOXH, nhất là ở các trung tâm kinh tế lớn như TP.HCM hay Hà Nội.
Tập trung vào hỗ trợ những đối tượng khó khăn thực sự
Tp.HCM hiện có khoảng 1,6 triệu công nhân đang sống trong khu nhà trọ, phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình. Chưa tính tới số lượng nửa triệu sinh viên các tỉnh học tập tại TP. Lượng sinh viên ở ký túc xá ở một số trường đại học chỉ chiếm trên dưới 15%, 85% còn lại ở nhà người thân, phòng trọ, nhà trọ.
Tại Talkshow “Nhà ở cho công nhân, chuyện cho đến bao giờ?” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho biết, Tp.HCM hiện có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, với số lượng công nhân chỉ riêng các khu này lên đến hơn 280.000 lao động.
Theo số liệu của Ban quản lý khu chế xuất, khu công nghiệp TP và Viện nghiên cứu phát triển TP, chỉ khoảng 20.000 công nhân/hơn 280.000 công nhân (chiếm tỷ lệ khoảng 8%) ở 17 khu chế xuất, khu công nghiệp được ở trong nhà lưu trú công nhân có tính chất bài bản. Còn lại hơn 90% công nhân phải ở thuê bên ngoài, trong đó trên 60% công nhân ở thuê trong các nhà trọ, phòng trọ.
Nếu xét những doanh nghiệp không nằm trong khu công nghiệp, TP có những doanh nghiệp cực lớn như Pouyen ở quận Bình Tân với quy mô tổng công nhân hơn 80.000 người, cao điểm lên tới 110.000 người. Trong khi đó, 80% công nhân của công ty này thuê phòng trọ ở huyện Bến Lức, tỉnh Long An.
Theo ông Châu, Tp.HCM có khoảng 1,6 triệu công nhân đang sống trong khu nhà trọ, phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình. Chưa tính tới số lượng nửa triệu sinh viên các tỉnh học tập tại TP. Lượng sinh viên ở ký túc xá ở một số trường đại học chỉ chiếm trên dưới 15%, 85% còn lại ở nhà người thân, phòng trọ, nhà trọ.
Tuy vậy, dù nhận thấy nhu cầu thị trường còn lớn nhưng hầu hết các doanh nghiệp BĐS kêu nản do khó đủ đường. Một số doanh nghiệp cho rằng, xin làm dự án nhà ở xã hội còn khó khăn làm dự án thương mại trong khi tỷ suất lợi nhuận thấp, không hấp dẫn các nhà đầu tư.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, một doanh nghiệp kinh doanh thì điều đầu tiên mong muốn của doanh nghiệp, cổ đông là lợi nhuận. Trong khi đó tỷ suất lợi nhuận ở 1 dự án NOXH là 10-15%, với nhà ở thương mại thì cao hơn nhiều.
Tham gia 1 dự án NOXH doanh nghiệp mất thời gian khoảng 5 năm, thời gian đó mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác. Với công ty cổ phần thì gặp áp lực với cổ đông, lợi nhuận như vậy chưa hấp dẫn, đặc biệt doanh nghiệp lớn, hiệu quả không cao nên họ không đầu tư.
Trong khi đó, thủ tục xin làm dự án quá lâu, 3 năm chưa ra. Kinh nghiệm cho thấy xin làm dự án NOXH còn khó khăn hơn làm dự án thương mại.
Hiệp hội đã kiến nghị và được Bộ Xây dựng đồng tình về xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến trình Chính phủ trong thời gian tới. Mục tiêu là phát triển được loại căn hộ có quy mô 25m2 tới trên dưới 50m2. Về đơn giá, hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng với đô thị đặc biệt như Hà Nội, Tp.HCM giá không vượt quá 25 triệu đồng/m2.
Nếu đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp được Chính phủ thông qua, hiệp hội có đề nghị Bộ Xây dựng một số cơ chế chính sách về tiền sử dụng đất, thuê đất…. Dự án NOXH hiện nay được giảm thuế VAT, thuế TNDN, Nghị định 100 còn cho phép dự án NOXH chỉ cho thuê được giảm 70% thuế GTGT, thuế TNDN. Theo đó, hiệp hội sẽ kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá thấp cũng được hưởng các ưu đãi tương tự, với tỷ lệ có thể thấp hơn NOXH.
Cũng theo ông Châu, hiện nay với Nghị định 49 của Chính phủ ban hành năm 2021 có những điều chỉnh quy định không đúng với Luật Nhà ở. Theo đó, nghị định mới quy định dự án diện tích từ 2ha trở lên thì phải làm dự án NOXH trong dự án (trước đây là 10ha), ông Châu cho rằng là bất khả thi. Thứ hai, dự án dưới 2ha thì không phải thực hiện dự án NOXH, đây là quy định bất cập mà ông Châu cho biết hiệp hội sẽ tiếp tục kiến nghị để tháo gỡ.
Trong khi đó, ở TP có dự án hàng chục ha, hàng trăm ha nhưng trong dự án không hề có dự án NOXH nào, điều này không công bằng, áp dụng pháp luật phải công bằng bình đẳng.
Còn theo Giám đốc Công ty Lê Thành, cần có ưu đãi về vốn cho doanh nghiệp làm nhà ở cho công nhân. Trên 90% doanh nghiệp hiện nay là vừa và nhỏ, thậm chí siêu nhỏ. Doanh nghiệp khi khởi nghiệp, ngoài vốn cho sản xuất kinh doanh, nếu phải đầu tư nhà cho công nhân thuê là chi phí lớn, vốn nhiều.
Nếu yêu cầu doanh nghiệp phải xây dựng nhà cho công nhân thì họ không đủ vốn. Nên cần chia ra, với doanh nghiệp sử dụng lao động ít, công nhân có thể thuê nhà, với doanh nghiệp lớn sử dụng vài hoặc vài chục ngàn công nhân thì doanh nghiệp nên có trách nhiệm xây nhà lưu trú cho công nhân.
Đồng thời, Nhà nước cũng cần có chính sách rõ ràng, tất chi phí xây nhà cho công nhân cần được đưa vào chi phí sản xuất hợp lệ, như vậy sẽ khuyến khích doanh nghiệp xây nhà lưu trú cho công nhân. Cần khuyến khích doanh nghiệp được vay lãi suất ưu đãi để họ xây.